Как правильно составить договор аренды

Снимая квартиры через приличные агентства недвижимости, арендаторы считают, что им обещана помощь при появлении конфликтов с обладателями жилища. И бывают безжалостно разочарованы: агенты отрешаются участвовать в бытовых разборках. Иногда выясняется, что и обещаниям риэлтеров подобрать другое жилище, если вы не сойдетесь нравами с хозяевами квартиры, грош стоимость — как в случае с читателями "Средств", оставившими сообщения на нашем веб-сайте. На самом деле ценны только слова, прописанные в договоре. Причём не с агентством, а с самим арендодателем.

Осторожно, злая хозяйка

То собачку нельзя держать, то курить, то водить женщин — диапазон претензий, которые в один момент могут появиться у владельца квартиры к арендатору, поражает собственной широтой. "Рынок аренды жилой недвижимости — самый конфликтный рынок услуг",— категорична в оценках Вероника Панкова, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг, действующего при Столичной ассоциации риэлторов (МАР). "Не так давно у нас был таковой случай: юноша снял у старушки комнату в "двушке", но сумел прожить там только месяц. Бабулечка просила то ей массаж сделать, то за продуктами сходить, а женщин к нему не пускала из ревности". Нередко обладатели квартир допекают съемщиков вразрез с договоренностями, которые были достигнуты устно при подписании контракта аренды. Массу поводов для придирок зловредным обладателям дают семьи с детками: дескать, нарисовала ваша дочка рожицу на обоях — ремонтируйте всю квартиру. Либо, напротив, дизайн времен зрелого застоя так дорог хозяйке, что она наотрез отрешается поменять облезлые обои. Предпосылкой конфликта меж читательницей "Средств" Леной Михеевой, оставившей сообщение на нашем веб-сайте, и собственником снятых ею квадратных метров стала мебель: арендатору воспретили ввозить свою, предписав жить в местных развалинах. Бывает, в конце концов, что с вашими детками, собаками и комодами все в порядке, а неудачой оказывается сам владелец, который считает себя вправе по дважды на неделе навещать сданную для вас квартиру, пользуясь своим ключом. Не говоря уже о жульнических схемах, когда оказывается, что владелец, у которого вы сняли квартиру, по сути таким не является, а объявившийся реальный собственник просит срочно высвободить его квадратные метры.

Схожая история произошла с клиентом агентства "Дефакт" Максимом Комовым. "Мой агент подобрал квартиру, и вдвоем мы направились на встречу с владельцем. Он предъявил паспорт с пропиской и документ, в каком считался как клиент этой квартиры. Агент поглядел документы, ведь в моем договоре с "Дефактом" было прописано, что он должен проверить их подлинность. Подписали контракт, я получил ключи, владелец предоплату за два месяца, агент — комиссионные в размере 100% месячной ренты",— ведает государь Комов. Когда же незадачливый арендатор через один день приехал в снятую квартиру с вещами, оказалось, что в ней уже живут люди, которые арендовали ее через другого агента у такого же самого человека. Выяснилось, что владелец, как и показанные им бумаги, был не реальным: он сам снял квартиру у подлинного обладателя полтора месяца вспять и подделал правоустанавливающие документы. По словам государя Комова, агентство, отвечавшее за юридическую чистоту сделки, сначала признало свое вину и обещало восполнить издержки (в общем они составили 90 тыс. рублей), но средства возвращать не торопилось. А однажды клиенту ответили, что "компания закрылась".

Вобщем, если напороться на жуликов рискуют в главном те, кто прибегает к услугам посредников-одиночек либо псевдоагентств, то от самодурства квартирных владельцев не защищены и клиенты риэлтерских компаний с звучными именами. Сейчас вы дали агенту большую сумму — месячную плату за снимаемую квартиру (цена аренды средней "однушки" в Москве уже подбирается к $1 тыс.), завтра поругались с владельцем (который, к слову, сходу получил, согласно всераспространенной практике, оплату за два месяца), идете в агентство — и почти наверняка получаете от ворот поворот. Если вы не показали значительной внимательности при составлении договоров, нежелание агентов решать ваши препядствия, вероятнее всего, будет полностью легитимным, предупреждает Вероника Панкова из МАР.

Проработка деталей

Обязанности риэлтеров определяются контрактом на оказание услуг. У каждого агентства он собственный, но можно рассмотреть общую черту, очень неприятную для клиентов: очень изредка типовой контракт будет содержать пункт об участии риэлтеров в предстоящей (той, что начинается уже на последующей денек после того, как стороны стукнули по рукам в подобранной квартире) судьбе собственных клиентов. "Риэлтер должен для вас ровно столько, сколько было обещано в договоре. Многие агентства недвижимости не хотят быть третейскими арбитрами в случае конфликта меж собственником жилища и арендатором,— гласит Вероника Панкова.— Частично эта позиция оправданна, ведь никто не может гарантировать, что в дальнейшем меж нанимателем и наймодателем будет полное взаимопонимание".

Обычно набор услуг, прописанных в договоре с агентством, мал: поиск квартиры, исходя из данных клиентом характеристик, и организация ее просмотра. "Количество вариантов реально имеющихся квартир, которые мы можем предложить, существенно превосходит количество предложений, которые люди сумеют отыскать, читая объявления на столбах и в газетах",— утверждает 1-ый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Выходит, по логике риэлтеров, что их клиенты платят средства сначала за доступ к агентским базам и возможность сберечь время, которое пришлось бы издержать на самостоятельный обзвон арендодателей. Здравый смысл, но, дает подсказку, что если сейчас для вас отыскали квартиру, а завтра оказывается, что вы не по собственной воле жить в ней не сможете — то это все равно, как если бы для вас ничего не подбирали. Потому риэлтеры, обычно, кроме контракта агентства со своим клиентом, берут на себя очередное обязательство: помогают составить контракт найма, регламентирующий отношения обладателя квартиры и ее съемщика. Этот-то контракт найма и оказывается камнем преткновения, когда дело доходит до конфликтных ситуаций.

Контракт найма можно составить и с владельцем квартиры, которого вы отыскали без помощи риэлтеров. Помощь проф юриста в составлении таковой бумаги обойдется для вас приблизительно в 3 тыс. руб., ведает юрист компании "Правовая защита" Богдан Леськив. Риэлтеры этих средств с клиента не требуют: все включено в комиссию. Потому, может быть, другой раз такие договоры по потребительским свойствам напоминают бесплатный сыр, включенный в комплекс мышеловки. Агент по недвижимости в большинстве случаев смотрит только за тем, чтоб в шаблонном договоре найма были прописаны главные пункты: срок контракта, данные правоустанавливающего документа на жилое помещение, порядок расчетов, месячная цена найма, условия ее увеличения в течение срока деяния контракта. Как же девицы, курение, домашние питомцы и возможность ввезти свою мебель? Об этом в стандартных соглашениях найма — ни слова. "Я лицезрела договоры на одном-двух листах. Что там можно прописать? — возмущается госпожа Панкова.— Обычный контракт — это минимум четыре странички. Чем подробнее, тем лучше".

"Во избежание вероятных конфликтов с обладателем при первой же встрече обсудите с ним значительные вам условия и потребуйте внесения их в контракт найма",— рекомендует Мария Жукова из компании "Миэль-Аренда". Все аспекты, возможно, предугадать нереально. В числе главных специалисты выделяют последующие: количество лиц, имеющих право на совместное с вами проживание, порядок посещения квартиры ее обладателем, проживание животных, проведение ремонта и возмещение издержек на него, вывоз и привоз мебели, курение в помещении, оплата счетов, ответственность за порчу и недочеты имущества, количество гостей, которое может находиться в квартире в дневное и ночное время. Чтоб обладатель не обвинил вас в порче собственной мебели, к договору лучше приложить опись имущества, в какой нужно зафиксировать все увиденные повреждения.

Повышенное внимание стоит также уделить документу, свидетельствующему о праве принадлежности. Если в нем обозначено, что предъявитель обладает только частью квартиры, нужно получить согласие (подпись в договоре найма либо нотариально заверенное согласие) других собственников, также всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире. В неприятном случае в один красивый денек кто-то из их может показаться на вашем пороге, заявить, что ему негде жить, и на полностью легитимных основаниях остаться в квартире. Заключенный меж 2-мя личными лицами контракт найма законен без заверения нотариуса, молвят юристы: довольно паспортных данных и подписей сторон в документе. Если обладатель обвинит квартиросъемщика в нарушении контракта, выселить жильца без боя не получится. "Все споры по договору могут быть решены исключительно в суде, а на него в среднем уходит девять месяцев",— убеждает юрист коллегии адвокатов Москвы "Юрпрофи" Дмитрий Николаев. По словам юриста, правды в суде придется находить, вероятнее всего, конкретно обладателю квартиры: милиционер не станет выселять жильца с контрактом аренды на руках. "Участковый, если он только не родственник обладателя квартиры, даже вникать в эти препядствия не захотит,— считает юрист.— Выселениями занимаются судебные приставы".

Вобщем, владелец квартиры может попортить жизнь арендатору и не обивая порогов суда: просто начнет терроризировать жильца звонками и визитами. В данном случае ваше бегство от неадекватного владельца сможете считать своим поражением: "Если вы решите съехать сами, то считается, что вы по собственной инициативе расторгли контракт найма,— предупреждает Дмитрий Николаев.— В документах, которые предлагают агентства, обычно обозначено, что в таком случае нанимателю не положено даже возврата суммы залога (той 2-ой месячной платы, вносимой сходу при заключении контракта: в случае обычного развития событий она идет в счет оплаты последнего месяца вашего пребывания на снятой жилплощади.— "Средства")".

Да и отбивать атаки безумной хозяйки, не съезжая год с оплаченной крепости, тоже вариант не из приятных. Совершенно было бы, если б услуга по подбору квартиры была не формальной, а реально оказанной. Другими словами, по-простому, чтоб в отысканной агентами квартире вы могли расслабленно жить. По воззрению Вероники Панковой, выход из ситуации — воспользоваться услугами агентств недвижимости, которые гарантируют, что, если избежать конфликта с арендодателем не удалось, для вас за единожды уплаченные средства будет подобран другой вариант.

Маркетинговые надувательства

Некие риэлтеры вправду молвят о гарантии на свои услуги. Правда, по словам госпожи Панковой, такие агентства недвижимости в Москве пока можно перечесть по пальцам. В главном, считает она, это агентства средней руки, заинтригованные в формировании собственной репутации. Как же те, у кого репутация на рынке издавна сформирована? Корреспондент "Средств" под видом потенциального клиента обзвонил агентства из так именуемой "большой четверки", на которую приходится львиная толика всех сделок: БЕСТ, ИНКОМ, МИАН и "Миэль". Вопрос был один: гарантируете ли вы подбор другого жилища за уже уплаченную комиссию, если владелец первой квартиры станет меня выживать? В 3-х последних агентствах такую гарантию предоставить пообещали, при этом условия окрестили однообразные: если в течение 3-х месяцев после заключения контракта найма клиент не по собственной вине будет обязан высвободить квартиру, то ему безвозмездно подыскивается новое жилище.

"Если "владелец" оказывается жуликом, а сотрудник нашей компании не смог выявить данный факт при заключении контракта найма, мы безвозмездно подбираем клиенту новейшую квартиру и возвращаем ему всю сумму комиссии",— добавляет Мария Жукова из компании "Миэль-Аренда".

Если идет речь не о мошенничестве, то риэлтеру, естественно, прибыльнее уладить конфликт сторон, чем вновь возиться с подбором жилища. По словам госпожи Жуковой, агентам нередко удается решить препядствия: "Для каждой ситуации есть свои аргументы". "Собственника практически всегда можно припугнуть милицией либо налоговой инспекцией — налоги ведь никто не платит",— на критериях анонимности поделился опытом с "Средствами" агент маленькой риэлтерской компании.

Броско, что спец компании "БЕСТ-Недвижимость", ответивший на звонок корреспондента "Средств", вопросу о гарантийных обязанностях очень опешил, произнес, что у их ничего такового нет и поболее того, подобные обещания соперников — это всего только маркетинговый ход.

Случай читательницы "Средств" Лены Михеевой, как досадно бы это не звучало, этот тезис подтверждает. По ее словам, во время переговоров в компании "ИНКОМ-недвижимость" ей обещали безвозмездно подобрать новое жилище в случае появления в течение первых 3-х месяцев проживания конфликта с обладателем квартиры. Но хотя ссора и случилась чуть не на последующий денек после заезда, агент заявил, что свою работу он уже выполнил. В ответ на устные претензии, утверждает наша читательница, управляющий отделения компании обходительно порекомендовал ей обратиться в трибунал. По требованию корреспондента "Средств", Лена Михеева проверила, есть ли в ее договоре с агентством пункт о гарантиях, который позволял бы возлагать на фуррор подобного процесса: оказалось, что ничего подобного там не записано. Гарантийные обещания агент отдал ей только на словах, так что претензии к нему могут быть разве что в сфере морали, но не права.

"Мы каждый месяц на заседании комитета рассматриваем претензии к различным агентствам,— замечает Вероника Панкова из МАР.— Почти всегда жалобы касаются конкретно гарантийных обязанностей". Вывод не сложен: что бы для вас ни обещал агент, необходимо попросить его показать это на бумаге.

В то же время, по словам госпожи Панковой, если идет речь о риэлтерах, издавна работающих на рынке, то в половине случаев конфликты разрешаются снутри компаний. Главное — ввести в курс собственной препядствия топ-менеджмент. Сделать это легче всего, послав по почте заказное письмо с извещением на имя управляющего. Также Вероника Панкова рекомендует повлиять на агентства с помощью публичных организаций, к которым относится и ее ведомство. "Время от времени руководители компаний соглашаются посодействовать, только когда я начинаю говорить с ними от лица комитета,— отмечает она и здесь же оговаривается,— правда, хоть мы и принимаем жалобы ко всем компаниям, работающим в Москве, держать под контролем можем только деятельность тех, которые состоят в Русской гильдии риэлторов либо Столичной ассоциации риэлторов (около 200 агентств)". По словам госпожи Панковой, в четверти случаев стороны приходят к мировому соглашению. Остальная часть дел поровну разрешается в пользу какой-то из них. "Если наше решение стороны не устраивает, то они обращаются в трибунал. Но это всего около 5% дел",— отмечает представитель МАР.

До суда и взаправду доходят немногие, соглашается юрист Дмитрий Николаев. "Среднее время прохождения штатского дела в суде — девять месяцев. Исполнительное создание — еще медленнее. Потраченные время, средства и нервишки не окупятся",— объясняет он. Риэлтеры понимают, что не все их клиенты — убежденные правозащитники либо сутяжники, поэтому и предлагают им так просто повстречаться в суде. Так что лучше ранее не доводить, не пожалев сил на перечисление в договоре с агентством всех гарантийных обязанностей последнего, а в соглашении с владельцем квартиры — наибольшего числа аспектов, касающихся вашего стиля жизни. Так как малая стоимость вопроса уже приближается к $3 тыс., занудство уже не смотрится мелочным.

Пион молочноцветковый «Кора Стаббс», размер луковицы I

Пион Кора Стаббс - высота растения 80-90 см. Срок цветения средний. Поперечник цветка 16 см. В процессе цветения наружные лепестки меняют цвет с розово-малинового до сиренево-розового. Листья блестящие, зеленые. Кустик малогабаритный. Красивый запах в особенности ощущается во мокроватую погоду и мрачные деньки.

Пионы – травянистые многолетники с сильными мясистыми корнеклубнями, пореже кусты. Стволы до 100 см высотой. Цветки большие одиночные, обыкновенные, полумахровые, махровые; белоснежные, розовые, красноватые, пореже желтоватые. Листья большие рассеченные. Месторасположение: солнечный либо полутенистый участок.